楼面价和房价有什么关系 楼面价怎么计算

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很多网友好奇,现在房价居高不下,但是开发商开发楼盘的成本价是多少?即一个楼盘的楼面价大概是多少?开发商建房卖房是不是很暴利?有的网友就提出了一个问题如果一个楼盘的楼面价是6500元每平方米,那么开发商一般定多少房价出售?房子售价多少才能保底?

楼面价和房价有什么关系 楼面价怎么计算

首先,我们要明白,所谓楼面价说白了只是开发商对建房单价的一个成本核算数据,开发商一般只用于初拟房价的时候参考,不会作为真实房价的参考数据,楼盘房子的真实房价更多的是随行就市,跟着市场浮动。楼面价与真实房价还是有不小差距的,并没有太相关的联系,楼面价只能作为房价初步定价的参考,并不能决定真实房价。

一般情况下,开发商的拿地价格占据楼盘开发成本的40%左右,同行竞争激烈的时候,可能会占到开发成本的60%或许更多,楼面价的高低受拿地价影响。不过在此前房地产暴利的时代,拿地价也许只占到开发商真实销售房价的30%左右或许更低的标准,所以楼面价和真实房价也有很大的区别。

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据了解,如果一个楼盘的楼面价是6500元/㎡,那么开发商在正常的情况下,初定房价会是楼面价的1.8-2.5倍,即初定房价大约为11700-16250元/㎡,这只是房价的一个大概估算定价。当然,面对特殊情况的时候,开发商也会调整初定房价,例如:如果当前房地产市场行情不好,房子不好卖,那么开发商就可能会推出一些打折优惠活动,但是实际房价肯定不会低于1.8倍楼面价;如果当前房地产市场行情大好,那么开发商也有可能涨价(如果这个城市不限价),那么真实房价就会高于开发商的初定房价,但是也不会很离谱,不然就该被投诉了,扰乱房地产市场,极有可能被相关部门请去喝茶了。

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房子和白色的向上箭头House and upward arrow on white

此外,开发商以楼面价的1.8-2.5倍初定房价出售房子,这也不是绝对的。这个数据一般更适合大城市,尤其是那些有限价政策的城市。因为这些城市土地价格较高,开发商拿地成本一般会比建安成本要高不少,整个楼面价较高,又受当地楼市限价政策制约,所以出售房价不能定太高,利润也就相对没有那么可观了。而对于一些小城市而言,因为开发商拿地成本较低,建安成本反而占据比例更高,不过整个楼面价还是较低,当地又没有限购限售限价政策,那么房价自然也会跟着大环境走,真实房价是楼面价的3到5倍也属于正常。

有的开发商一拿到地,不久就开始建房了,而有的开发商是拿到土地以后,等准备到了2年限制开发的时间期限后,才开始建房,这个土地溢价就不多说了,肯定很可观。这个时候楼面价对真实房价的影响也变得没有了意义,真实房价至少也是楼面价3倍及以上了,有些开发商还捂盘惜售,真的是利润最大化了。

互动:你怎么看待一个楼盘的楼面价与真实房价?

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