REITs是什么意思?基础设施REITs给市场带来什么改变

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五一假期期间有一则重磅消息发布:

4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》(征求意见稿)。(来源:证监会,2020-04-30)

REITs是什么意思?基础设施REITs给市场带来什么改变

两个文件的发布,意味着公募REITs试点正式起步。(来源:《证券时报》,2020-05-06)

REITs是什么意思?基础设施REITs试点将给资本市场带来什么改变吗?今天就来和大家一起探讨一下。

01、REITs是什么意思?

什么是REITs?

REITs全称是Real Estate Investment Trusts,中文名是“不动产投资信托基金”,是通过募集投资人资金,以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券,投资标的包括商业地产、基础设施等。(来源:《中国证券报》,2020-04-30)

举个例子:小明看好未来几年房地产价格会上涨,但他没那么多钱去买房投资怎么办?这个时候他就可以去购买REITs。REITs是一种筹集投资者的钱去投资不动产的基金,通过这种方式,个人投资者就有可能享有房产增值带来的收益。

REITs是什么意思?基础设施REITs给市场带来什么改变

02、此次试点包括哪些重点?

根据投资领域不同,REITs主要分为房地产领域REITs和基础设施领域REITs。其中,主要投资于基础设施的产品,被称为基础设施类REITs。而本次通知试点要着重发展的,就是基础设施领域REITs。(来源:《中国证券报》,2020-04-30)

此次试点主要有哪些重要信息呢?大华简单为大家概括了三个要点。

首先聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

其次聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。(来源:证监会官网,2020-04-30)

第三,采用“公募基金+ABS(资产支持证券)”的产品结构。一般来说,公募REITs有两种模式,一是“公募基金+股权”的内部管理模式,即通过公募基金投资项目公司股权,公募机构可以直接作为项目公司股东持有底层资产;二是“公募基金+ABS”的外部管理模式,即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化,再由公募基金用投资资产的方式来支持证券。业内人士表示,在现行法律法规框架下,公募基金还不能直接投资于不动产项目的公司股权,试点方案选择“公募基金+ABS”的模式,是考虑规则制定成本及可操作性之后的结果。(来源:《中国基金报》,2020-05-05;第一财经,2020-05-05)

03、对投资有哪些影响?

对于投资者来说,最关心的无疑是公募REITs试点启动对咱们会有哪些影响?

对于市场而言,REITs能有效盘活存量资产,增强资本市场服务实体经济的质量和效率。与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同,REITs更具备长期价值发现能力,能够有效稳定不动产价格。市场还预计,REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数之一。(以上观点综合整理自:新华社客户端,2020-05-06;《中国证券报》,2020-04-30)

对于投资者来说,REITs未来“开闸”将进一步丰富房地产投资渠道:

1、基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性相对较强等特点;

2、此次基础设施试点还设定了“可供分配利润的90%应分红”的要求,或将为投资者提供新的高分红金融工具,尤其适合长期投资者;

3、对于机构投资者而言,REITs提供了一个通过二级市场参与实体资产投资的渠道,而且流动性较强,在不同物业类型间配置的灵活性也较强,对于进一步改善投资组合结构具有积极意义。

4、对于个人投资者来说,REITs提供了一个投资房地产的新选择,与直接投资房产相比,投资人的投资门槛大幅降低了。同时,REITs提供的投资范围更大了,除了传统的住宅、商铺之外,还包括商场、物流设施等等。(以上观点综合整理自:新华社,2020-04-30;中金公司,2020-05-06)

虽然我国的公募REITs刚刚启航,但在发达国家却已经是一种比较成熟的投资品种。中国是第40个设立REITs工具的国家/地区。我国公募REITs市场发展前景到底会如何?如果未来公募REITs正式“开闸”,小伙伴们会第一时间参与吗?

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